Umowa najmu mieszkania na czas określony jest w świetle MRG skuteczna tylko wtedy, gdy czas określony został uzgodniony na piśmie, termin zakończenia jest ustalony od początku, a zachowany został minimalny okres najmu wynoszący trzy lata. Jeżeli którejś z tych przesłanek brakuje, umowa automatycznie obowiązuje na czas nieoznaczony – z pełną ochroną najemcy przed wypowiedzeniem. Ponadto najemca może po upływie pierwszego roku wypowiedzieć umowę przedwcześnie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia; prawo to jest wiążące. Przy umowach na czas określony w obszarze pełnego stosowania obowiązuje obniżka za czas określony (Befristungsabschlag) w wysokości 25 % czynszu wywoławczego (Richtwertmietzins).
Umowa najmu na czas określony kończy się w z góry ustalonym momencie – bez potrzeby wypowiedzenia. Brzmi to prosto, ale takie nie jest: ustawa o prawie najmu (MRG) stawia skutecznemu czasowi określonemu przy mieszkaniach surowe warunki. Jeżeli nie zostaną one dochowane, umowa automatycznie obowiązuje na czas nieoznaczony – okoliczność, którą często się przeocza na korzyść najemcy. Na tej stronie wyjaśniamy, kiedy czas określony jest ważny, jakie skutki ma błąd i jakie prawa przysługują Państwu jako najemcy.
Kiedy czas określony jest ważny (§ 29 MRG)
W zakresie stosowania MRG umowa najmu mieszkania na czas określony jest skuteczna tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie następujące przesłanki:
- Forma pisemna: Czas określony musi zostać uzgodniony na piśmie. Samo ustne uzgodnienie czasu określonego jest nieskuteczne.
- Ustalony termin zakończenia od początku: Moment zakończenia musi być już przy zawarciu umowy określony datą lub konkretnie oznaczalnym okresem. Czas określony „na czas nieoznaczony, najdłużej jednak …” lub późniejsze ustalenie nie wystarcza.
- Minimalny okres trzech lat (przy mieszkaniach): Uzgodniony czas określony musi wynosić co najmniej trzy lata. Krótsze okresy najmu na czas określony są niedopuszczalne.
Jeżeli te trzy punkty są spełnione, stosunek najmu kończy się z upływem uzgodnionego czasu bez potrzeby wypowiedzenia.
Prawo najemcy do przedwczesnego wypowiedzenia
Także ważna umowa na czas określony nie wiąże najemcy na cały okres jej trwania. MRG przyznaje najemcy jednostronnie wiążące prawo do przedwczesnego wypowiedzenia: po upływie pierwszego roku czasu określonego najemca może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca. Prawa tego nie można wyłączyć w umowie na niekorzyść najemcy. Wynajmujący jest natomiast związany całym czasem określonym i nie może wypowiedzieć umowy przedwcześnie, o ile nie zachodzi ważna przyczyna.
Przedłużenie i przekształcenie w umowę na czas nieoznaczony
Jeżeli czas określony upłynie bez faktycznego zwrotu mieszkania i zakończenia stosunku, umowa przedłuża się z mocy ustawy. Zgodnie z § 29 MRG obowiązuje: jeżeli po raz pierwszy zawarta umowa na czas określony ulega przedłużeniu, przedłuża się ona najpierw jednorazowo o trzy lata. Jeżeli i wtedy nie zostanie zakończona, przekształca się w stosunek najmu na czas nieoznaczony. Umowy na czas określony nie przechodzą więc automatycznie w umowy na czas nieoznaczony, lecz przechodzą przez ten ustawowo określony etap – punkt, który w praktyce często bywa błędnie oceniany.
Obniżka czynszu za czas określony
Kto wynajmuje na czas określony, płaci mniej: w obszarze pełnego stosowania MRG ustawa przewiduje przy czynszu wywoławczym obniżkę za czas określony w wysokości 25 %. Dopuszczalny czynsz główny jest zatem o jedną czwartą niższy niż przy umowie na czas nieoznaczony. Jeżeli czas określony stanie się później nieskuteczny lub umowa zmieni się w umowę na czas nieoznaczony, może pojawić się także pytanie, czy dotychczas naliczany czynsz był prawidłowy – częsty punkt wyjścia do sprawdzenia czynszu przez organ pojednawczy MA 50.
Jak wspiera Państwa Teamanwälte
Oznaczenie czasu określonego jest jednym z najczęstszych źródeł błędów w prawie najmu – i właśnie dlatego jest dla najemcy okazją. Sprawdzimy Państwa umowę na czas określony pod kątem formy pisemnej, terminu zakończenia i minimalnego okresu najmu, wyjaśnimy, czy ewentualnie nie obowiązuje ona na czas nieoznaczony, oraz wyegzekwujemy prawo do przedwczesnego wypowiedzenia. Doradzamy również wynajmującym, aby czas określony był od początku uzgodniony poprawnie pod względem formalnym. Krótkie sprawdzenie umowy szybko wnosi jasność.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Wiedeń · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Proszę umówić konsultację wstępną – sprawdzimy Państwa umowę na czas określony i wyjaśnimy, na czym Państwo stoją.
Więcej o prawie najmu i prawie mieszkaniowym: powrót do przeglądu Prawo najmu i prawo mieszkaniowe w Wiedniu, a także do tematów powiązanych Wypowiedzenie najmu (§ 30 MRG) oraz Kaucja (§ 16b MRG).
Uwaga: Ta strona służy ogólnej informacji i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Terminy i obniżki należy sprawdzić w konkretnym przypadku; nie udziela się żadnych gwarancji powodzenia.