Nájomná zmluva na byt na dobu určitú je v MRG účinná len vtedy, keď je doba určitá dohodnutá písomne, koncový termín určený od začiatku a dodržaná minimálna dĺžka troch rokov. Ak niektorá z týchto podmienok chýba, zmluva automaticky platí na dobu neurčitú – s plnou ochranou nájomcu pred výpoveďou. Nájomca navyše môže po uplynutí prvého roka s trojmesačnou lehotou predčasne vypovedať; toto právo je záväzné. Pri zmluvách na dobu určitú platí v oblasti úplnej pôsobnosti zľava za dobu určitú vo výške 25 % zo smerného nájomného (Richtwertmietzins).
Nájomná zmluva na dobu určitú sa končí vo vopred stanovenom čase – bez toho, aby bola potrebná výpoveď. Znie to jednoducho, ale nie je: zákon o nájomnom práve (MRG) kladie na účinnú dobu určitú pri bytoch prísne podmienky. Ak sa nedodržia, zmluva automaticky platí na dobu neurčitú – okolnosť, ktorá sa často prehliada v prospech nájomcu. Táto stránka vysvetľuje, kedy je doba určitá platná, aké dôsledky má chyba a aké práva ako nájomca máte.
Kedy je doba určitá platná (§ 29 MRG)
V pôsobnosti MRG je nájomná zmluva na byt na dobu určitú účinná len vtedy, keď sú splnené všetky nasledujúce podmienky:
- Písomná forma: Doba určitá musí byť dohodnutá písomne. Iba ústne dojednanie doby určitej je neúčinné.
- Určený koncový termín od začiatku: Koncový čas musí byť už pri uzavretí zmluvy určený dátumom alebo konkrétne určiteľným obdobím. Doba určitá „na neurčitý čas, najdlhšie však …“ alebo dodatočné určenie nestačí.
- Minimálna dĺžka tri roky (pri bytoch): Dohodnutá doba určitá musí byť aspoň tri roky. Kratšie doby určité sú neprípustné.
Ak sú tieto tri body splnené, nájomný vzťah sa končí uplynutím dohodnutej doby bez toho, aby bola potrebná výpoveď.
Predčasné právo nájomcu vypovedať
Ani platná zmluva na dobu určitú neviaže nájomcu na celú dobu trvania. MRG priznáva nájomcovi jednostranne záväzné, predčasné právo vypovedať: po uplynutí prvého roka doby určitej môže nájomca zmluvu kedykoľvek vypovedať pri dodržaní trojmesačnej výpovednej lehoty ku koncu mesiaca. Toto právo nemožno zmluvne vylúčiť v neprospech nájomcu. Prenajímateľ je naopak viazaný celou dobou určitou a nemôže vypovedať predčasne, pokiaľ neexistuje dôležitý dôvod.
Predĺženie a premena na zmluvu na dobu neurčitú
Ak doba určitá uplynie bez toho, aby sa byt skutočne vrátil a vzťah ukončil, zmluva sa zo zákona predĺži. Podľa § 29 MRG platí: ak sa prvýkrát uzavretá zmluva na dobu určitú predĺži, predĺži sa najprv jednorazovo o tri roky. Ak sa ani potom neukončí, premení sa na nájomný vzťah na dobu neurčitú. Zmluvy na dobu určitú teda nepokračujú automaticky na dobu neurčitú, ale prechádzajú týmto zákonom stanoveným stupňom – bod, ktorý sa v praxi často nesprávne posudzuje.
Zľava za dobu určitú z nájomného
Kto si prenajíma na dobu určitú, platí menej: v oblasti úplnej pôsobnosti MRG zákon pri smernom nájomnom stanovuje zľavu za dobu určitú vo výške 25 %. Prípustné hlavné nájomné je teda o štvrtinu nižšie než pri zmluve na dobu neurčitú. Ak sa doba určitá neskôr stane neúčinnou alebo sa zmluva zmení na dobu neurčitú, môže vyvstať aj otázka, či bolo doteraz účtované nájomné správne – častý východiskový bod na preverenie nájomného cez zmierovací orgán MA 50.
Ako vás Teamanwälte podporí
Doby určité sú jedným z najčastejších zdrojov chýb v nájomnom práve – a práve preto sú pre nájomcu príležitosťou. Preveríme vašu zmluvu na dobu určitú z hľadiska písomnej formy, koncového termínu a minimálnej dĺžky, ujasníme, či prípadne neplatí na dobu neurčitú, a presadíme predčasné právo vypovedať. Radíme aj prenajímateľom, aby boli doby určité od začiatku dohodnuté formálne správne. Krátke preverenie zmluvy rýchlo prinesie jasno.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Viedeň · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Dohodnite si úvodnú konzultáciu – preveríme vašu zmluvu na dobu určitú a ujasníme, na čom ste.
Viac k nájomnému a bytovému právu: späť na prehľad Nájomné a bytové právo vo Viedni, ako aj k súvisiacim témam Výpoveď nájmu (§ 30 MRG) a Kaucia (§ 16b MRG).
Upozornenie: Táto stránka slúži na všeobecnú informáciu a nenahrádza individuálne právne poradenstvo. Lehoty a zľavy treba preveriť v konkrétnom prípade; neuvádzajú sa žiadne záruky úspechu.