Nájomné a bytové právo vo Viedni
Naposledy aktualizované: júl 2026
Vypratanie, zníženie nájomného, výpoveď, kaucia, doba určitá alebo spor v spoločenstve vlastníkov bytov: zastupujeme nájomcov aj prenajímateľov – s dôrazom na lehoty, formálne správne a ako rovný s rovným.
Nájomné a bytové právo upravuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom, ako aj vlastníctvo bytu. Mnohé sa riadi zákonom o nájomnom práve (MRG) – podľa budovy a roku výstavby v oblasti úplnej, čiastočnej alebo žiadnej pôsobnosti –, doplnkovo Občianskym zákonníkom (ABGB). Typické témy sú vypratanie, zníženie nájomného pri vadách, výpoveď nájmu, kaucia, doba určitá a vlastníctvo bytu. Príslušný je podľa veci zmierovací orgán MA 50 alebo okresný súd. Rozhodujúce sú často krátke lehoty a správna forma.
V nájomnom a bytovom práve často rozhodujú lehoty a forma.
Bývanie je existenčné – a práve preto sú konflikty o byt zaťažujúce. Či hrozí žaloba o vypratanie, prenajímateľ nevracia kauciu, pleseň znehodnocuje byt alebo sa spory vedú v spoločenstve vlastníkov bytov: mnohé závisí od krátkych lehôt a formálne správneho postupu. Kto proti súdnej výpovedi nájmu namieta príliš neskoro alebo svojvoľne zníži nájomné, rýchlo stratí inak dobrú pozíciu. Naopak prenajímatelia často stroskotajú na formálnych chybách.
Zastupujeme nájomkyne a nájomcov rovnako ako prenajímateľov a spoločenstvá vlastníkov bytov – jasne, s dôrazom na lehoty a pred príslušným orgánom, či už je to zmierovací orgán MA 50 alebo okresný súd. Najprv preveríme, ktorá lehota plynie a ktoré pravidlá (úplná, čiastočná alebo žiadna pôsobnosť MRG) platia, úprimne posúdime vašu situáciu a otvorene vám povieme, čo je reálne dosiahnuteľné. Poradenstvo je možné aj v angličtine, slovenčine a poľštine.
- Dostali ste žalobu o vypratanie alebo súdnu výpoveď nájmu – lehoty sú krátke.
- Váš byt má vady (pleseň, vlhkosť, výpadok kúrenia) a chcete znížiť nájomné.
- Prenajímateľ nevracia kauciu alebo len sčasti.
- Vaša zmluva na dobu určitú vyvoláva otázky – platnosť doby určitej alebo predčasná výpoveď.
- Ste prenajímateľ a chcete formálne správne presadiť výpoveď alebo vypratanie.
- Vo vašom spoločenstve vlastníkov bytov je spor o vyúčtovanie, údržbu alebo správcu.
Oblasti nájomného a bytového práva
Žaloba o vypratanie a nútené vypratanie
Zrušenie podľa § 1118 ABGB, priebeh až po nútené vypratanie a záchranná možnosť doplatenia pred doručením.
Na stránku → 02Zníženie nájomného / pleseň
Kedy môžete pre vady znížiť nájomné (§ 1096 ABGB) – a ako to urobiť správne bez rizika žaloby o vypratanie.
Na stránku → 03Výpoveď nájmu
Výpoveď zo strany prenajímateľa len z taxatívnych dôvodov § 30 MRG; rozhoduje 4-týždňová lehota na námietky.
Na stránku → 04Kaucia
Výška, oddelené a úročené uloženie (§ 16b MRG), vrátenie a prípustné zrážky – bežné opotrebenie verzus škoda.
Na stránku → 05Doba určitá
Kedy je doba určitá platná (§ 29 MRG), kedy zmluva platí na dobu neurčitú a predčasné právo nájomcu vypovedať.
Na stránku → 06Vlastníctvo bytu
Spor v spoločenstve vlastníkov bytov o správcu, vyúčtovanie a údržbu – práva menšiny v nesporovom konaní (§ 52 WEG).
Na stránku → ＋Nie ste si istí, čo sa hodí?
Zavolajte alebo napíšte nám – vašu záležitosť zaradíme počas úvodnej konzultácie a ihneď preveríme plynúce lehoty.
Konzultácia →S dôrazom na lehoty, úprimne a s dôrazom na výsledok
Najprv preveríme, ktorá lehota vo vašom prípade plynie a ktoré pravidlá platia, otvorene posúdime vyhliadky na úspech a dôsledne vás zastúpime – pred zmierovacím orgánom MA 50 alebo okresným súdom. Pre nájomcov aj prenajímateľov, jasne a ako rovný s rovným.
Dohodnúť konzultáciuStručné odpovede
Poďme sa porozprávať o vašom prípade
Opíšte nám svoju záležitosť – nezáväzne, dôverne a ako rovný s rovným. Ihneď preveríme plynúcu lehotu a v krátkom čase sa vám ozveme.