Ak má byt závažné vady – pleseň, vlhkosť, výpadok kúrenia – ste podľa § 1096 ABGB úplne alebo čiastočne oslobodení od nájomného. Zníženie nastáva zo zákona, je nezávislé od zavinenia a platí aj mimo MRG. Pevná percentuálna sadzba neexistuje; výška závisí od rozsahu a dĺžky. Dôležité: nikdy neznižujte nájomné svojvoľne bez predchádzajúceho písomného oznámenia vady a zabezpečenia dôkazov – inak hrozí kvalifikovaný nedoplatok nájomného a tým žaloba o vypratanie.
Pleseň na stene, trvalá vlhkosť, pokazené kúrenie uprostred zimy: keď byt nie je v dohodnutom stave, nemusíte platiť plné nájomné. Rakúske právo v takých prípadoch umožňuje zníženie nájomného. No kto postupuje nesprávne a jednoducho pošle menej, riskuje viac, než získa. Táto stránka vysvetľuje, kedy môžete znížiť nájomné, aká vysoká môže byť zľava – a najmä, ako to urobiť správne.
Právo na zníženie nájomného (§ 1096 ABGB)
Prenajímateľ vám dlhuje byt v použiteľnom stave – nielen pri odovzdaní, ale počas celej doby nájmu. Ak je byt vadný, napríklad pre pleseň, vlhkosť alebo výpadok kúrenia, je nájomca podľa § 1096 ABGB úplne alebo čiastočne oslobodený od nájomného.
Rozhodujúce sú pritom tri body:
- Zo zákona: Zníženie nastáva automaticky, len čo vada existuje a kým trvá. Nemusíte oň najprv súdne „žiadať“.
- Nezávisle od zavinenia: Nezáleží na tom, či prenajímateľa zaťažuje zavinenie. Aj vada, za ktorú nikto nemôže, pomerne oslobodzuje od nájomného.
- Aj mimo MRG: § 1096 ABGB platí nezávisle od pôsobnosti zákona o nájomnom práve – teda aj v oblasti čiastočnej a žiadnej pôsobnosti.
Podmienkou je vždy závažné narušenie použiteľnosti. Nepatrné estetické vady nestačia. Pleseň, ktorá ohrozuje zdravie alebo robí priestory nepoužiteľnými, je naproti tomu klasickým dôvodom zníženia.
Správny postup: takto znížite nájomné bez rizika
Aby sa z oprávneného nároku nestal vlastný gól, postupujte štruktúrovane:
1. Vadu písomne oznámiť
Oznámte prenajímateľovi vadu preukázateľne písomne (e-mail, doporučený list). Konkrétne opíšte, kde a v akom rozsahu sa pleseň alebo škoda vyskytuje.
2. Určiť lehotu na odstránenie
Vyzvite prenajímateľa, aby vadu odstránil v primeranej lehote. To dokumentuje, že ste mu dali šancu na nápravu.
3. Zabezpečiť dôkazy
Zaznamenajte stav fotografiami a – pri väčších škodách – znaleckým posudkom. Pri plesni môže znalecký posudok preukázať príčinu a rozsah. Zapíšte si dátumy a uchovajte celú korešpondenciu.
Až na tomto základe sa dá zníženie právne bezpečne uplatniť – ideálne s advokátskou podporou, nie svojvoľným znižovaním.
Aké vysoké je zníženie?
Výška zníženia nájomného závisí od rozsahu a dĺžky narušenia a je vždy otázkou konkrétneho prípadu. Ak je byt úplne nepoužiteľný, nájomné môže klesnúť až na nulu; ak je dotknutá len jedna miestnosť, zníženie je pomerne menšie.
Paušálnu percentuálnu sadzbu zákon nepozná – a seriózne vyjadrenia sú možné len po preverení konkrétnych okolností. Zámerne vám preto nesľubujeme pevné percento, ale primeranú výšku určíme podľa vášho prípadu.
Kto znáša nápravu?
Údržba použiteľného stavu je v zásade vecou prenajímateľa. V oblasti úplnej pôsobnosti MRG platia osobitné povinnosti údržby (§ 3 MRG), ktorých presadenie ide vo Viedni cez zmierovací orgán MA 50. Zníženie nájomného a náprava sú dva samostatné nástroje: zníženie vás finančne odbremení na čas trvania vady, presadenie nápravy odstráni príčinu. Často má zmysel viesť oboje súbežne.
Ako vás Teamanwälte podporí
Preveríme, či je vo vašom prípade zníženie nájomného oprávnené, právne bezpečne sformulujeme oznámenie vady, zabezpečíme dôkaznú situáciu a presadíme zníženie, ako aj – kde treba – nápravu voči prenajímateľovi. Tak sa vyhnete riziku žaloby o vypratanie a znižujete nájomné na zabezpečenom základe. Vo Viedni radíme nájomkyniam a nájomcom rovnako ako prenajímateľom, ktorí sa bránia proti neoprávneným zníženiam nájomného.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Viedeň · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Dohodnite si úvodnú konzultáciu – ujasníme, či a o koľko môžete znížiť nájomné.
Ďalej: späť na prehľad Nájomné a bytové právo vo Viedni, ako aj na úzko súvisiacu stránku Žaloba o vypratanie a nútené vypratanie – oprávnené zníženie totiž môže relativizovať domnelý nedoplatok.
Upozornenie: Táto stránka slúži na všeobecnú informáciu a nenahrádza individuálne právne poradenstvo. Výšku zníženia treba preveriť v konkrétnom prípade; neuvádzajú sa žiadne pevné podiely ani záruky úspechu.