Jeżeli lokal ma poważne wady – pleśń, wilgoć, awarię ogrzewania – są Państwo zgodnie z § 1096 ABGB całkowicie lub częściowo zwolnieni z czynszu. Obniżenie następuje z mocy prawa, jest niezależne od winy i obowiązuje także poza MRG. Nie istnieje stała stawka procentowa; wysokość zależy od zakresu i czasu trwania. Ważne: nigdy nie należy obniżać czynszu samowolnie bez uprzedniego pisemnego zawiadomienia o wadzie i zabezpieczenia dowodów – w przeciwnym razie grozi kwalifikowana zaległość czynszowa, a tym samym pozew o eksmisję.
Pleśń na ścianie, trwała wilgoć, zepsute ogrzewanie w środku zimy: gdy lokal nie jest w uzgodnionym stanie, nie muszą Państwo płacić pełnego czynszu. Prawo austriackie w takich przypadkach umożliwia obniżenie czynszu. Kto jednak postępuje nieprawidłowo i po prostu przesyła mniej, ryzykuje więcej, niż zyskuje. Ta strona wyjaśnia, kiedy mogą Państwo obniżyć czynsz, jak wysokie może być obniżenie – a przede wszystkim, jak zrobić to prawidłowo.
Prawo do obniżenia czynszu (§ 1096 ABGB)
Wynajmujący jest zobowiązany zapewnić Państwu lokal w zdatnym do użytku stanie – nie tylko przy wydaniu, ale przez cały okres najmu. Jeżeli lokal jest wadliwy, na przykład z powodu pleśni, wilgoci lub awarii ogrzewania, najemca jest zgodnie z § 1096 ABGB całkowicie lub częściowo zwolniony z czynszu.
Decydujące są przy tym trzy kwestie:
- Z mocy prawa: Obniżenie następuje automatycznie, gdy tylko wada istnieje i dopóki trwa. Nie muszą Państwo najpierw sądownie o nie „występować”.
- Niezależnie od winy: Nie ma znaczenia, czy wynajmującego obciąża wina. Także wada, za którą nikt nie odpowiada, proporcjonalnie zwalnia z czynszu.
- Także poza MRG: § 1096 ABGB obowiązuje niezależnie od zakresu stosowania ustawy o prawie najmu – a więc także w obszarze częściowego i wyłączonego stosowania.
Warunkiem jest zawsze poważne ograniczenie zdatności do użytku. Nieznaczne wady estetyczne nie wystarczają. Pleśń, która zagraża zdrowiu lub czyni pomieszczenia bezużytecznymi, jest natomiast klasyczną podstawą obniżenia.
Prawidłowy tok postępowania: tak obniżą Państwo czynsz bez ryzyka
Aby uzasadnione roszczenie nie obróciło się przeciwko Państwu, prosimy postępować w sposób uporządkowany:
1. Zawiadomić o wadzie na piśmie
Prosimy zawiadomić wynajmującego o wadzie w udokumentowany sposób, na piśmie (e-mail, list polecony). Konkretnie prosimy opisać, gdzie i w jakim zakresie występuje pleśń lub szkoda.
2. Wyznaczyć termin na usunięcie
Prosimy wezwać wynajmującego do usunięcia wady w odpowiednim terminie. To dokumentuje, że dali mu Państwo szansę na naprawę.
3. Zabezpieczyć dowody
Prosimy udokumentować stan zdjęciami oraz – przy większych szkodach – opinią biegłego. Przy pleśni opinia biegłego może wykazać przyczynę i zakres. Prosimy zapisać daty i zachować całą korespondencję.
Dopiero na tej podstawie można prawnie bezpiecznie dochodzić obniżenia – najlepiej przy wsparciu adwokata, a nie przez samowolne obniżanie.
Jak wysokie jest obniżenie?
Wysokość obniżenia czynszu zależy od zakresu i czasu trwania ograniczenia i jest zawsze kwestią konkretnego przypadku. Jeżeli lokal jest całkowicie bezużyteczny, czynsz może spaść aż do zera; jeżeli dotknięte jest tylko jedno pomieszczenie, obniżenie jest proporcjonalnie mniejsze.
Ustawa nie zna ryczałtowej stawki procentowej – a rzetelną ocenę można wydać dopiero po zbadaniu konkretnych okoliczności. Celowo nie obiecujemy więc Państwu stałego procentu, lecz ustalimy odpowiednią wysokość na podstawie Państwa sprawy.
Kto ponosi koszty naprawy?
Utrzymanie zdatnego do użytku stanu jest co do zasady sprawą wynajmującego. W obszarze pełnego stosowania MRG obowiązują szczególne obowiązki utrzymania (§ 3 MRG), których egzekwowanie w Wiedniu odbywa się poprzez organ pojednawczy MA 50. Obniżenie czynszu i naprawa to dwa odrębne instrumenty: obniżenie odciąża Państwa finansowo na czas trwania wady, egzekwowanie naprawy usuwa przyczynę. Często ma sens prowadzenie obu równolegle.
Jak wesprze Państwa Teamanwälte
Zbadamy, czy w Państwa przypadku obniżenie czynszu jest uzasadnione, prawnie bezpiecznie sformułujemy zawiadomienie o wadzie, zabezpieczymy sytuację dowodową i wyegzekwujemy obniżenie, jak również – gdzie to konieczne – naprawę wobec wynajmującego. W ten sposób unikną Państwo ryzyka pozwu o eksmisję i obniżają czynsz na zabezpieczonej podstawie. W Wiedniu doradzamy zarówno najemczyniom i najemcom, jak i wynajmującym, którzy bronią się przed nieuzasadnionymi obniżeniami czynszu.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Wiedeń · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Prosimy umówić wstępną konsultację – wyjaśnimy, czy i o ile mogą Państwo obniżyć czynsz.
Dalej: powrót do przeglądu Prawo najmu i prawo mieszkaniowe w Wiedniu, jak również do ściśle powiązanej strony Pozew o eksmisję i przymusowa eksmisja – uzasadnione obniżenie może bowiem zrelatywizować rzekomą zaległość.
Uwaga: Ta strona służy ogólnej informacji i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Wysokość obniżenia należy zbadać w konkretnym przypadku; nie podaje się żadnych stałych udziałów ani gwarancji sukcesu.