W zakresie obowiązywania MRG wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu mieszkania swobodnie: potrzebuje jednego z ważnych powodów wymienionych wyczerpująco (w sposób zamknięty) w § 30 MRG – na przykład kwalifikowanego zalegania z czynszem, znacznie niekorzystnego używania, pilnego własnego zapotrzebowania albo całkowitego oddania w podnajem. Wypowiedzenie ma formę sądowego wypowiedzenia najmu z konkretnym wskazaniem powodu; powodu nie można uzupełniać później. Po doręczeniu najemca może w ciągu czterech tygodni zaskarżyć wypowiedzenie – jeśli uchybi temu terminowi, wypowiedzenie stanie się prawomocne i wykonalne.
Wypowiedzenie ze strony wynajmującego zaskakuje najemców często nieprzygotowanych – i to z krótkimi, napiętymi terminami. Wbrew temu, co wielu zakłada, wynajmujący w zakresie obowiązywania ustawy o prawie najmu (MRG) nie może wypowiedzieć najmu mieszkania swobodnie. Potrzebuje uznanego ustawowo powodu i musi zachować określoną formę. Na tej stronie wyjaśniamy, które powody są dopuszczalne, jak przebiega sądowe wypowiedzenie najmu oraz – co najważniejsze – który termin jako najemcy koniecznie muszą Państwo znać.
Ochrona przed wypowiedzeniem w MRG: wynajmujący potrzebuje ważnego powodu
W zakresie obowiązywania MRG istnieje ochrona przed wypowiedzeniem na korzyść najemcy. Wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z ważnych powodów wymienionych wyczerpująco – czyli w sposób zamknięty – w § 30 MRG. „Wyczerpująco” oznacza: to, czego nie ma w tym wykazie, nie jest dopuszczalnym powodem wypowiedzenia. Jeśli takiego powodu nie ma, wypowiedzenie jest bezskuteczne.
Typowe powody wypowiedzenia zgodnie z § 30 MRG
- Kwalifikowane zaleganie z czynszem: Najemca mimo upomnienia znacznie zalega z zapłatą czynszu.
- Znacznie niekorzystne używanie: Mieszkanie jest używane w sposób znacznie szkodzący wynajmującemu (np. poważne zaniedbania, nieznośne zachowanie).
- Własne zapotrzebowanie: Wynajmujący pilnie potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskich krewnych (obwarowane surowymi warunkami).
- Całkowite oddanie w podnajem: Mieszkanie zostaje oddane w całości dalej, a najemca sam już z niego nie korzysta.
Wykaz w § 30 MRG jest obszerniejszy; wymienione powody są w praktyce najczęstsze. To, czy powód w konkretnym przypadku rzeczywiście istnieje i jest dostatecznie wykazany, bywa z reguły rozstrzygającym punktem sporu.
Forma: sądowe wypowiedzenie najmu z podaniem powodu
Wypowiedzenie wynajmującego ma w zakresie obowiązywania MRG formę sądowego wypowiedzenia najmu we właściwym sądzie rejonowym – a nie nieformalnego pisma. W wypowiedzeniu wynajmujący musi konkretnie wskazać powód wypowiedzenia. Ma to ważną konsekwencję: powodów nie można uzupełniać później. Jeśli wynajmujący oprze wypowiedzenie na przykład na własnym zapotrzebowaniu, nie może w toku postępowania nagle przejść na zaleganie z czynszem. To związanie wskazanym powodem stanowi zasadniczą ochronę najemcy.
Wypowiedzenie ze strony najemcy
Dla najemcy obowiązują inne zasady: nie jest on związany powodami z § 30 MRG i najem na czas nieoznaczony może co do zasady wypowiedzieć z zachowaniem uzgodnionego lub ustawowego terminu wypowiedzenia. Przy najmach mieszkania na czas oznaczony najemca ma dodatkowo prawo wcześniejszego wypowiedzenia (po upływie pierwszego roku, z terminem trzymiesięcznym). Znaczenie ma forma (z reguły pisemna) oraz prawidłowe obliczenie terminu – błędy mogą tu opóźnić wypowiedzenie albo spowodować jego bezskuteczność.
Zwracać uwagę na zakres obowiązywania
Opisana ochrona przed wypowiedzeniem zgodnie z § 30 MRG obowiązuje w zakresie pełnego i częściowego obowiązywania MRG. Poza MRG (brak obowiązywania – na przykład domy jednorodzinne, mieszkania służbowe, mieszkania rekreacyjne albo bardzo krótkie najmy) obowiązuje wyłącznie ABGB. Tam nie ma szczególnej ochrony przed wypowiedzeniem i wynajmujący może wypowiedzieć najem na warunkach umownych lub ogólnych. To, które zasady obowiązują dla Państwa mieszkania, zależy od budynku i roku budowy – ta klasyfikacja to pierwsze pytanie każdej rzetelnej porady.
Jak Teamanwälte Państwa wesprze
Teamanwälte w Wiedniu doradza i reprezentuje zarówno najemców, jak i wynajmujących. Najpierw sprawdzamy zakres obowiązywania MRG, oceniamy, czy powód wypowiedzenia zgodnie z § 30 MRG rzeczywiście istnieje, oraz – po stronie najemcy – czy wypowiedzenie jest formalnie poprawne. W przypadku doręczonego wypowiedzenia sporządzamy terminowe zaskarżenie wypowiedzenia i reprezentujemy Państwa w postępowaniu przed sądem rejonowym. Po stronie wynajmującego prowadzimy wypowiedzenie od początku formalnie bez zarzutu, aby się ostało. Naszym celem jest jasna ocena – bez fałszywych obietnic.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Wiedeń · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Otrzymali Państwo wypowiedzenie najmu? Prosimy szybko umówić konsultację wstępną – czterotygodniowy termin biegnie.
Dalej: powrót do przeglądu Prawo najmu i prawo mieszkaniowe w Wiedniu, a także do powiązanych tematów Powództwo o eksmisję i przymusowe opróżnienie lokalu oraz Najem na czas oznaczony.
Uwaga: Ta strona służy ogólnej informacji i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Terminy (w szczególności czterotygodniowy termin na zaskarżenie wypowiedzenia) należy sprawdzić w konkretnym przypadku; nie udziela się żadnych gwarancji powodzenia.