Pozew o eksmisję grozi przede wszystkim w przypadku kwalifikowanego zalegania z czynszem (mimo wezwania do zapłaty) albo przy znacznie niekorzystnym użytkowaniu mieszkania. Wynajmujący rozwiązuje stosunek najmu na podstawie § 1118 ABGB i wnosi pozew do sądu rejonowego; dopiero wykonalny tytuł do eksmisji uprawnia do eksmisji przymusowej (Delogierung). Samowolna samopomoc jest niedopuszczalna. Dla najemcy obowiązuje zasada: jeżeli spłaci całą zaległość przed doręczeniem oświadczenia o rozwiązaniu, rozwiązanie z reguły staje się bezskuteczne; w razie grożącej bezdomności można wystąpić o odroczenie eksmisji na podstawie § 35 MRG.
Pozew o eksmisję jest zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego jednym z najostrzejszych sporów w prawie najmu: z jednej strony grozi utrata mieszkania, z drugiej utrata dochodu z najmu oraz związanie surowymi regułami procesowymi. Ta strona celowo wyjaśnia, kiedy grozi pozew o eksmisję, jak przebiega postępowanie i jakie możliwości działania mają obie strony – w sposób zrozumiały, uczciwy i bez fałszywych obietnic.
Kiedy grozi pozew o eksmisję
Pozew o eksmisję nie pojawia się znienacka. Dwie najważniejsze w praktyce przyczyny to:
Kwalifikowane zaleganie z czynszem mimo wezwania do zapłaty
Jeżeli najemca zalega z czynszem i nie zapłaci również po wezwaniu do zapłaty oraz udzieleniu odpowiedniego dodatkowego terminu, mamy do czynienia z kwalifikowanym zaleganiem z czynszem. Jest to najczęstsza podstawa do rozwiązania umowy i późniejszego pozwu o eksmisję. Decydujące jest to, że opóźnienie nie jest jedynie krótkotrwałe i nieznaczne.
Znacznie niekorzystne użytkowanie mieszkania
Również znacznie niekorzystne użytkowanie przedmiotu najmu może uzasadniać rozwiązanie – na przykład ciężkie uszkodzenie substancji, trwałe rażące naruszanie regulaminu domowego albo zagrażanie pozostałym mieszkańcom budynku. Wynajmujący musi taką podstawę rozwiązania konkretnie wykazać.
Rozwiązanie na podstawie § 1118 ABGB i pozew o eksmisję do sądu rejonowego
Jeżeli zachodzi jedna z tych podstaw, wynajmujący może przedwcześnie rozwiązać stosunek najmu na podstawie § 1118 ABGB. Rozwiązanie następuje poprzez oświadczenie o rozwiązaniu skierowane do najemcy. Jeżeli najemca następnie dobrowolnie nie opróżni lokalu, wynajmujący wnosi pozew o eksmisję do właściwego sądu rejonowego. Sąd bada, czy podstawa rozwiązania rzeczywiście istnieje; dopiero wykonalny tytuł do eksmisji uprawnia do eksmisji przymusowej. Samowolna „samopomoc” wynajmującego – wymiana zamków, usunięcie rzeczy, odcięcie prądu – jest niedopuszczalna i może obrócić się przeciwko niemu.
Możliwości ratunku dla najemcy
Przebieg aż do egzekucyjnej eksmisji (Delogierung)
Typowa droga przebiega w kilku krokach:
- 1. Wezwanie do zapłaty i dodatkowy termin: Wynajmujący wzywa do zapłaty zaległego czynszu.
- 2. Oświadczenie o rozwiązaniu (§ 1118 ABGB): Przy utrzymującym się kwalifikowanym zaleganiu wynajmujący składa oświadczenie o rozwiązaniu.
- 3. Pozew o eksmisję: Jeżeli najemca nie opróżni lokalu, wynajmujący wnosi do sądu rejonowego pozew o eksmisję.
- 4. Postępowanie i wyrok: Sąd bada podstawę rozwiązania; najemca może się bronić.
- 5. Tytuł do eksmisji: W razie powodzenia wydawany jest wykonalny tytuł do eksmisji.
- 6. Egzekucyjna eksmisja (Delogierung): Jeżeli najemca nadal nie opróżni lokalu, eksmisja zostaje przymusowo wyegzekwowana przez sąd egzekucyjny – z terminem eksmisji i komornikiem sądowym.
W kilku z tych faz istnieją możliwości reakcji i obrony. Im wcześniej się działa, tym większe pole manewru.
Spojrzenie wynajmującego: jak postępować prawidłowo
Wynajmujący powinni od początku postępować formalnie czysto: zaległości wzywać do zapłaty w sposób dający się udowodnić, oświadczenie o rozwiązaniu sformułować jasno i tak, by dało się je doręczyć, terminy udokumentować oraz powstrzymać się od jakiejkolwiek samowolnej eksmisji. Błędy formalne opóźniają postępowanie albo powodują nieskuteczność rozwiązania. Wczesne wsparcie adwokata zapewnia, że tytuł do eksmisji się ostanie, a postępowanie nie załamie się na błędach procesowych.
Spojrzenie najemcy: jak się bronić
Najemcy nie są bezradni. Decydujące jest szybkie reagowanie zamiast czekania: sprawdzić, czy zaległość w ogóle jest kwalifikowana i prawidłowo obliczona, czy uzasadnione obniżenie czynszu (na przykład z powodu wad) relatywizuje domniemaną zaległość oraz czy poprzez pełną spłatę przed doręczeniem da się jeszcze odwrócić rozwiązanie. W samym postępowaniu o eksmisję można podnieść zarzuty i – w razie grożącej bezdomności – wystąpić o odroczenie na podstawie § 35 MRG.
Koszty i czas trwania (uczciwie ujęte)
Powiedzmy to otwarcie: pozew o eksmisję i następująca po nim egzekucja są uciążliwe i czasochłonne. Czas trwania zależy od przebiegu postępowania – od szybkiego załatwienia przy jasnej sytuacji aż po kilkumiesięczny spór przy spornym stanie faktycznym. Koszty zależą od wartości przedmiotu sporu i stopnia złożoności. Celowo nie podajemy kwot ryczałtowych ani gwarantowanego czasu trwania; podczas konsultacji wstępnej przejrzyście omówimy, z czym mają Państwo liczyć się w swojej sprawie.
Jak wspiera Państwa Teamanwälte
Teamanwälte w Wiedniu doradza i reprezentuje zarówno najemców, jak i wynajmujących w kwestiach pozwu o eksmisję i eksmisji przymusowej (Delogierung). Dla wynajmujących prowadzimy postępowanie od wezwania do zapłaty, poprzez oświadczenie o rozwiązaniu, aż po egzekucję – formalnie poprawnie. Dla najemców badamy możliwości obrony, skuteczność rozwiązania, możliwości spłaty oraz ewentualne odroczenie eksmisji. Naszym celem jest jasna, zrozumiała ocena – bez fachowego żargonu i bez fałszywych obietnic.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Wiedeń · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Proszę umówić konsultację wstępną – właśnie przy biegnących terminach liczy się każdy dzień.
Dalej: powrót do przeglądu Prawo najmu i prawo mieszkaniowe w Wiedniu, a także do tematów Wypowiedzenie najmu (§ 30 MRG) oraz Obniżenie czynszu (§ 1096 ABGB).
Uwaga: Ta strona służy ogólnej informacji i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Podane terminy i kroki należy w konkretnym przypadku zweryfikować; nie podaje się żadnych kwot ryczałtowych, udziałów ani gwarancji powodzenia.