Ein befristeter Wohnungsmietvertrag ist im MRG nur wirksam, wenn die Befristung schriftlich vereinbart, der Endtermin von Anfang an bestimmt und die Mindestdauer von drei Jahren eingehalten ist. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter. Der Mieter kann zudem nach Ablauf des ersten Jahres mit dreimonatiger Frist vorzeitig kündigen; dieses Recht ist zwingend. Bei befristeten Verträgen gilt im Vollanwendungsbereich ein Befristungsabschlag von 25 % beim Richtwertmietzins.
Ein befristeter Mietvertrag endet zu einem von vornherein festgelegten Zeitpunkt – ohne dass es einer Kündigung bedarf. Das klingt einfach, ist es aber nicht: Das Mietrechtsgesetz (MRG) stellt an eine wirksame Befristung von Wohnungen strenge Voraussetzungen. Werden sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet – ein Umstand, der oft zugunsten des Mieters übersehen wird. Diese Seite erklärt, wann eine Befristung gültig ist, welche Folgen ein Fehler hat und welche Rechte Sie als Mieter haben.
Wann eine Befristung gültig ist (§ 29 MRG)
Im Anwendungsbereich des MRG ist ein befristeter Wohnungsmietvertrag nur wirksam, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Schriftform: Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein. Eine bloß mündliche Befristungsabrede ist unwirksam.
- Bestimmter Endtermin von Anfang an: Der Endzeitpunkt muss bereits bei Vertragsabschluss durch Datum oder konkret bestimmbaren Zeitraum festgelegt sein. Eine Befristung „auf unbestimmte Zeit, längstens jedoch …“ oder eine nachträgliche Festlegung genügt nicht.
- Mindestdauer drei Jahre (bei Wohnungen): Die vereinbarte Befristung muss mindestens drei Jahre betragen. Kürzere Befristungen sind unzulässig.
Sind diese drei Punkte erfüllt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.
Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters
Auch ein gültig befristeter Vertrag bindet den Mieter nicht für die gesamte Laufzeit. Das MRG räumt dem Mieter ein einseitig zwingendes, vorzeitiges Kündigungsrecht ein: Nach Ablauf des ersten Jahres der Befristung kann der Mieter den Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten aufkündigen. Dieses Recht kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Der Vermieter hingegen ist an die volle Befristungsdauer gebunden und kann nicht vorzeitig kündigen, solange kein wichtiger Grund vorliegt.
Verlängerung und Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag
Läuft die Befristung ab, ohne dass die Wohnung tatsächlich zurückgestellt und das Verhältnis beendet wird, verlängert sich der Vertrag kraft Gesetzes. Nach § 29 MRG gilt: Wird ein erstmals befristeter Vertrag fortgesetzt, verlängert er sich zunächst einmalig um drei Jahre. Wird er auch danach nicht beendet, wandelt er sich in ein unbefristetes Mietverhältnis um. Befristete Verträge laufen also nicht automatisch unbefristet weiter, sondern durchlaufen diese gesetzlich vorgegebene Stufe – ein Punkt, der in der Praxis häufig falsch eingeschätzt wird.
Befristungsabschlag beim Mietzins
Wer befristet mietet, muss weniger zahlen: Im Vollanwendungsbereich des MRG sieht das Gesetz beim Richtwertmietzins einen Befristungsabschlag von 25 % vor. Der zulässige Hauptmietzins ist also um ein Viertel niedriger als bei einem unbefristeten Vertrag. Wird die Befristung später unwirksam oder der Vertrag unbefristet, kann sich auch die Frage stellen, ob der bisher verrechnete Mietzins korrekt war – ein häufiger Ansatzpunkt für eine Mietzinsüberprüfung über die Schlichtungsstelle MA 50.
Wie Team-Anwälte Sie unterstützt
Befristungen sind eine der häufigsten Fehlerquellen im Mietrecht – und gerade deshalb für Mieter eine Chance. Wir prüfen Ihren befristeten Vertrag auf Schriftform, Endtermin und Mindestdauer, klären, ob er womöglich als unbefristet gilt, und setzen ein vorzeitiges Kündigungsrecht durch. Auch Vermieter beraten wir, damit Befristungen von Anfang an formell korrekt vereinbart werden. Eine kurze Vertragsprüfung schafft rasch Klarheit.
Kontakt: Team-Anwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Wien · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch – wir prüfen Ihren befristeten Mietvertrag und klären, woran Sie sind.
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