Die Kaution ist eine Sicherheit des Mieters für offene Mietzahlungen oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Eine starre gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; üblich sind rund drei Bruttomonatsmieten. Nach § 16b MRG muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinst veranlagen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach Mietende ist sie unverzüglich samt Zinsen zurückzuzahlen – einbehalten werden darf nur, was konkret und belegbar ist. Pauschale Abzüge „für die Renovierung“ sind unzulässig.
Worum es bei der Kaution geht (§ 16b MRG)
Die Kaution ist eine der häufigsten Streitquellen am Ende eines Mietverhältnisses. Sie ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter bei Mietbeginn übergibt, damit dieser im Streitfall auf etwas zurückgreifen kann – etwa bei offenen Mietzahlungen oder bei Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Solange das Mietverhältnis ohne Probleme läuft, bleibt die Kaution unberührt und gehört wirtschaftlich weiterhin dem Mieter.
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes regelt § 16b MRG, wie der Vermieter mit der Kaution umzugehen hat. Wichtig ist: Die Kaution ist kein Trinkgeld und keine pauschale Renovierungsvergütung. Sie sichert konkrete, nachweisbare Forderungen ab – nicht mehr und nicht weniger.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Eine starre gesetzliche Höchstgrenze gibt es nicht. Üblich und in der Praxis als angemessen anerkannt sind rund drei Bruttomonatsmieten (also die Miete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer). Der Oberste Gerichtshof hat etwa sechs Bruttomonatsmieten als Größenordnung angesprochen. Was im Einzelfall noch zulässig ist, hängt von den konkreten Umständen ab; eine überhöhte Kaution kann angreifbar sein.
Pflicht des Vermieters: getrennt und verzinst veranlagen
Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach behalten oder mit eigenem Geld vermischen. Nach § 16b MRG muss er sie von seinem eigenen Vermögen getrennt und fruchtbringend, also verzinst, veranlagen – etwa auf einem eigenen Sparbuch oder einem getrennten Konto. Der Zinsertrag steht dem Mieter zu. Diese Trennungspflicht schützt den Mieter vor allem dann, wenn der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät: Die getrennt veranlagte Kaution fällt nicht in dessen allgemeines Vermögen.
Rückzahlung: was nach Mietende gilt
Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich samt Zinsen zurückzuzahlen – soweit keine berechtigten Forderungen des Vermieters offen sind. „Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern; der Vermieter darf eine angemessene kurze Frist zur Prüfung der Wohnung nutzen, aber die Rückzahlung nicht grundlos hinauszögern.
Einbehalten darf der Vermieter nur, was er konkret und nachvollziehbar begründen kann: offene Miete, offene Betriebskosten oder die Beseitigung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Wer einen Teil der Kaution zurückhält, muss diese Forderung darlegen können – pauschale Abzüge „für die Renovierung“ sind nicht zulässig.
Häufige Streitpunkte
Normale Abnutzung vs. Schaden
Der häufigste Streit dreht sich um die Grenze zwischen normaler Abnutzung und echtem Schaden. Vergilbte Wände, übliche Gebrauchsspuren am Boden oder kleine Bohrlöcher zählen in der Regel zur normalen Abnutzung und dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden – sie sind mit dem Mietzins abgegolten. Ein zerstörtes Parkett, beschädigte Sanitäranlagen oder mutwillige Schäden dagegen schon. Die Abgrenzung ist oft Auslegungssache und der Kern vieler Auseinandersetzungen.
Verzögerte Rückzahlung
Ebenso häufig: Der Vermieter zahlt schlicht nicht oder nur schleppend zurück und beruft sich auf vage „noch offene Punkte“. Bleibt eine konkrete, belegte Forderung aus, hat der Mieter Anspruch auf die volle Kaution samt Zinsen.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zurückzahlt?
Wird die Kaution nicht oder nur teilweise zurückgezahlt, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:
- Schriftlich auffordern: Fordern Sie die Rückzahlung schriftlich und mit Frist ein – am besten nachweisbar (Einschreiben oder E-Mail mit Empfangsbestätigung).
- Dokumentation sichern: Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand bei Auszug und der Mietvertrag sind die wichtigsten Beweismittel.
- Abzüge prüfen lassen: Lassen Sie genau prüfen, ob behauptete Einbehalte tatsächlich gerechtfertigt sind oder ob bloß normale Abnutzung abgezogen wird.
- Gerichtlicher Weg: Bleibt die Zahlung aus, kann die Kaution gerichtlich (in der Regel beim Bezirksgericht) eingeklagt werden.
Wie Teamanwälte Sie unterstützt
Teamanwälte berät und vertritt in Wien sowohl Mieter als auch Vermieter rund um die Kaution. Wir prüfen, ob eine geforderte Kaution angemessen ist, kontrollieren behauptete Einbehalte auf ihre Berechtigung, setzen die Rückzahlung samt Zinsen durch und vertreten – wenn nötig – auch gerichtlich. Auf Vermieterseite helfen wir, Einbehalte sauber zu begründen und Verfahren formell korrekt zu führen. Unser Ziel ist eine klare, nachvollziehbare Einschätzung – ohne Fachchinesisch und ohne falsche Versprechen.
Kontakt: Teamanwälte · Mag. Johannes Bügler · Baumgartenstraße 82, 1140 Wien · Tel. +43 1 419 13 18 · office@teamanwaelte.at. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch – wir klären, ob Ihre Kaution korrekt behandelt wird und welcher Weg in Ihrem Fall der richtige ist.
Mehr zum Miet- & Wohnrecht: zurück zur Übersicht Miet- & Wohnrecht in Wien, sowie zu den verwandten Themen Befristung des Mietvertrags (§ 29 MRG) und Kündigung & Aufkündigung (§ 30 MRG).
Hinweis: Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Angaben zur Kautionshöhe sind Richtwerte und im Einzelfall zu prüfen; es werden keine pauschalen Beträge oder Erfolgsgarantien zugesagt.